亮灯率爆表被苏州楼市遗忘的价格洼地

昨天晚上8点多，阿度路过金阊新城，发现这里的亮灯率让人有些出乎预料，这沉寂已久的板块，其亮灯率和一些重点打造的新城相比，一点也不差，非常具有烟火气息。从上面的实拍图中可以看出，金阊新城整体楼盘入住率较高，虽然板块热度早已消失殆尽，但是这里依然拥有众多的自住人群。这不禁让阿度产生来这个被遗忘的片区一探究竟的想法，下面跟着我一起去金阊新城看看吧！一、金阊新城板块十三个楼盘，无一新盘！商品房均价2.3万/m，安置房均价2万/m由于区域内久未有新盘出现，所以阿度的第一站走访了金阊新城的各大中介门店，对于二手房市场有了基本的了解。目前金阊新城共有11个楼盘，无一新盘。其中有4个商品房楼盘，包括中海御景湾、万科金色里程、星光耀花园（一期、二期、星光耀商业广场公寓）、南山金城，以及7个安置房楼盘，包括宝邻苑、藕巷新村、宝祥苑、富强新苑一区、富强新苑二区、金筑家园、和美家园。▲中海御景湾在走访中，我们了解到整个金阊新城片区被划分为两个小的板块，一个是围绕着星光耀商业广场的南部住宅片区，另外一个是以中海御景湾、万科金色里程为主的北部住宅片区。在北部住宅片区中，万科金色里程的挂牌价最贵，约2.6万/m左右，中海紧随其后，约2.5万元/m左右。▲数据来源于链家通过多家中介门店的走访和了解，我们得知万科和中海这两个小区的正常成交均价在2.3万/m左右。在中海御景湾项目旁的一家德祐门店，中介告诉我们：“在金阊新城的所有小区中，中海御景湾房源挂牌数最多，超套，卖得最好，成交量最大，近两个月平均成交量都在每月十几套左右。相比之下，万科金色里程的挂牌数在多套，但实际成交数据并不好，反而不太好卖，因为房型不太好，价格也偏贵。”▲数据来源于链家而在这一片区的安置房里，宝邻苑环境较好，为多层复式结构，挂牌均价也较高，在2.4万/m左右。在南部住宅片区中，主要是星光耀花园和南山金城这两个项目挂牌价最贵，约2.6万/m左右，而周边其他几个安置小区相对价格较低，房价呈现两极分化。以星光耀商业广场为核心的周边的星光耀花园（住宅）房价较高，或许是因为星光耀商业广场是板块内最大的商业综合体，且地铁6号线也将于年左右在这里通车，对板块的交通是一个极其强大的补充。▲星光耀商业广场星光耀南部片区的一位中介告诉阿度，“这一片区南山金城的成交量不是很大，因为这个小区所有的商业全都集中在小区里面，而周围基本上没有什么商业，所以可能会显得有些孤立。”而在这一片区的安置房里，楼幢比较多的富强新苑是金阊新城的价格洼地，均价在2万/m左右，缺点是安置房小区的物业和环境不太好。综合来说，金阊新城板块的优势是整体房价相对较低（价格较低的安置房拉低了整体板块均价），低于相邻的浒墅关板块（当前均价2.36万/m）。同时，租房市场租金也低于楼市平均水平，（目前这里的精装三居室租金价格在-元左右，毛坯简装三居室在-元左右）。所以说无论从买房还是租房市场来看，考虑金阊新城板块的刚需人群比较多。中介表示：”金阊新城的主要客群为刚需小年轻，或者有相城区、园区卖掉小户换大户的客户。因为板块的学区也还行，包括有常青实验幼儿园、金阊新城实验小学、金阊实验中学、苏州第十中学校等等，可以从幼儿园一直念到高中，因此不少人会考虑这个板块。”▲常青实验幼儿园▲苏州第十中学校金阊新城对外交通发达，拥有沪宁高速公路、沪宁铁路、京杭大运河等多种交通设施，并有苏州火车西站的建材、煤炭和金属材料等12条铁路专用线延伸其中，具有公路、水路、铁路集中的独特优势。经过多年的开发建设，新城五横四纵主干道网已基本形成，外部衔接趋向零距离。但是阿度也随机采访了部分居民，他们普遍认为，目前金阊新城整体的公共交通出行不是很便利，特别是地铁，整体距离建成的3号线较远，而星光耀商业广场附近的6号线也要等到年才能通车，这是整个板块的一大弊病。二、实探板块最强商业体！——星光耀商业广场在周边居民眼中，星光耀商业广场已是板块内最大，业态最丰富的商业综合体。那么它目前的经营情况究竟怎么样？是否能够达到居民眼中板块第一商业综合体的预期呢？星光耀商业广场于年6月28日开业，作为金阊新城第一个大型商业体，开业当天请来了抖音网红音乐人王北车，共吸引了逾8万人打卡。但是阿度来到这个金阊新城最大的商业体，感觉却有些失望，停车场空置率很高（可能是由于周一中午的原因），设施环境也一般。阿度找了很久才在地下车库找到电梯。▲星光耀商业广场从招商结果来看，这里的品牌与苏州中心相比还是存在一定距离，只能说基本能满足周边居民的生活需求。二楼存在大量空置门面，有几家服装店已经关门歇业。来到广场外围的商业街，整体氛围比较接地气，以小型美食类店铺为主。总体来说，这个星光耀商业广场只能说基本和板块的气质相匹配，整体没有搞活，只能满足周边居民的基本消费需求。三、苏州市姑苏区北部经济区或将激活金阊新城！8月8日，苏州市姑苏区北部经济区一体化创新发展领导小组指挥部揭牌。这也意味着苏州市姑苏区北部经济区的规划概念开始落地，未来姑苏区北部将会建设数字经济产业园、口岸经济产业园、总部经济产业园、信创经济产业园等多个具有鲜明特色的产业园区。根据规划，姑苏区北部经济区未来将包括平江新城、金阊新城的全部区域，外加平江街道、虎丘街道部分区域，总面积34.53平方公里，划分四个功能组团，以平江新城、金阊新城两大组团为主。这一次姑苏区金阊新城出现在了姑苏区北部经济区的规划中，这意味着沉寂多年的金阊新城终于再一次登上了大舞台，未来发展潜力可期。过去它多年的沉寂，不仅是因为这一片区安置房众多，也是因为金阊新城很久没有新的土地出让，进而导致没有这一片区新的楼盘在市场上亮相。但是这次，姑苏区北部经济区的建立将使金阊新城片区的重要性大大增加，使得它重新回归到人们的视野中。写在最后：金阊新城，地属姑苏区的一个价格洼地，入住率高，但新房市场缺失，二手房市场安置房居多、商品房稀缺，目前均价还在2.1万/m左右徘徊。但是随着6号线的通车，叶圣陶中学和体育公园的落地，以及未来姑苏北部经济区的进一步推动，金阊新城或将呈现出另一番面貌。届时，这片受到刚需客欢迎的土地，价值能否因此而实现腾飞？让我们拭目以待。