刚需购房先看城市规划,苏州四大新城,

2023/12/14 来源:不详

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关心苏州房产的人,大都知道苏州市中心城市“一核四城”的规划。

我们判断一个城市的发展,要看大方向。“一核四城”是苏州市最高级别的规划,其他的小的“新城”“合作区”之类的,都要靠边站。

经常有人会问:

“一核四城”,哪个新城发展最好?

四大新城分别是:相城区高铁新城,高新区生态科技城,吴江区太湖新城,园区综合商务城。

很明显,这四个城不在同一个数量级上。(从房价上就能看出来)前三个我们经常听说。第四个几乎没有人提。

为什么呢?

在苏州,人们提到一个新区很牛的时候,都是这样形容的:

再造一个新园区!

所以大家心中都知道,工业园区是最好的地方。已经不需要“再造”了。由于高房价,工业园区已经具备了外溢效应。直接带动了尹山湖和甪直的房地产行业。

姑苏区这个“核”,有一种被放弃的感觉。很少有人关心的。

所以“一核四城”的悬念就是,相城区高铁新城,高新区生态科技城,吴江区太湖新城,谁能先成为下一个工业园区。

01规划

建造新城,是一个非常漫长的过程。开局就是一张规划图。

规划一般都是做得很完美的。可惜规划一般都是不公开的,锁在官方的保险箱里。每隔两个月,就透露出一些蛛丝马迹,交给媒体们捕风捉影。如果只是这样,这个规划早晚被扒个底朝天。消息灵通者就可以抢占先机。

普通人可能得到“内部消息”吗?(怎么听着跟炒股一样。)

很多人以为如今的互联网信息爆炸,没有什么消息可以保密。

事实上,正是因为自媒体太多,自己做在家里编假消息的人很多。一条真消息,被埋在条假消息中。我们如何分辨?

而且,还有重要的一点,计划不如变化快。官方也是走一步看一步的。

规划随时都会改动。今天是公园,明天就变成住宅。

你得到的内部消息,就成了过时的无用消息。

所有的信息都是有时效性的。过期作废。

02人口

我们可以想像,做一个新城的规划,地点要怎么选?最佳的选择是人烟稀少的地方。一张白纸开始划。不需要太多的拆迁。

高铁新城、太湖新城、科技城,都是在一片空地上建起来的。

一张白纸,规划好做。随之而来的困难,就是人口增长缓慢。

成也萧何,败也萧何。

没有人口,新城建起来,不就成了鬼城了?

工业园区成立于年。户籍人口16.5万。最初的发展是很慢的。到年,户籍人口达到25.8万。而到年,工业园区户籍人口57.6万,常住人口万。

从年到年,15年时间,户籍人口只增加了31.8人,平均每年2万人。常住人口增长番一倍,平均每年4万人。

工业园区做为全中国知名的园区,已经做得非常成功了。

其他三个新城,要想达到一个“城”的规模,30万常住人口总是要的。

高铁新城年成立,下辖地区有元和、渭塘、太平交界,面积为28.52平方公里。挑的就是没有人的地界。成立8年以来,高铁新城楼盖得很快。

人口有多少呢,目前还查不到相关的数据。

科技城,年成立的时候,常住人口不足1万人。年的人口,没有统计数据。

吴江太湖新城,目前常住人口已经达到20万。

从新楼盘数量来说,太湖新城是最多的。那么它的常住人口,从20万,到30万,需要多久呢?

这要看新增人口从哪里来。

我以前的文章里写过,苏州市区近几年,每年平均新增人口1万人。

这么一点人口,都分给三大新城,每个新城也就人。

外来新增人口是不够用了。只能在苏州市区内部想办法了。

茫然四顾,谁家的人口会分给你呢?

相城区,除了高铁新城,黄埭、漕湖、渭塘,都不是省油的灯。大家都在疯狂的卖地盖楼。

虎丘区,通安、浒关、狮山,都虎视眈眈。论交通和商业,狮山还在科技城之上。

吴江区,除了运东板块,汾湖在长三角一起化之后,做为未来的高铁枢纽,也必然要在官方资源上分一杯羹了。

三个新城你看看我,我看看你,“要不我们都去工业园区抢人吧!”

甪直:“滚”

03交通

说到交通,你就知道我要说什么。

高铁新城本来就是含着苏州北站的金钥匙出生的,占据天时和地利。高铁站建起来了,人气必须搞起来。这是面子问题。

所以年苏州地铁2号线开通,给高铁新城带来了地铁。年4号线也修到了高铁新城附近。中环北线也是早早就通车了。

高铁新城在交通上几乎达到了最高配置。

地铁4号线,北面是高铁新城,南面修到了太湖新城。

吴东快速路年通车。这条快速路,从东南环立交,修到沪常高速南面。据说原本高架会一直修到运东的。结果由于种种原因,减配了。过了沪常高速就落地了。

这就是传说中的减配。

吴江新楼盘的开发商总喜欢说自己是“园区南”,但是上下班高峰期,开车从吴江进园区,尤其是去湖东,是一件很困难的事情。吴淞江上的大桥,实在是不够用。

科技城,连地铁都没有,一直规划到8号线,都没有通向科技城的地铁。

痴汉我的风格,没有地铁的地方,还有必要研究吗?

除非住在科技城的人,上班也在科技城。自给自足。

04结论

看了半天规划、交通、人口,我们最终关心的还是房子。

分析房子,就要从房子的专业角度出发。

看一个区域的房子能不能买,首先要看二手房市场。

新城太“新”了,是不行的。我们要在一个新城足够“成熟”的时候,再考虑买房。

判断一个“新城”,不能像买股票一样看“潜力股”。我们普通老百姓,没有信息来源,看不到未来的。我们要做的,就是先在成熟的地段上车。

三个新城,只有太湖新城的二手房量大一些。在地铁旁的房子,可以淘一淘。

数据来源:贝壳

如果在高铁新城上班,就可以买在中央公园-活力岛板块。

如果在科技城上班,我建议看看浒关板块的地铁站附近。毕竟,狮山的房价太高了,刚需只能看,不能摸。

地铁是检验真理的唯一标准。

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