为争回车库,苏州这家业委会把开发商告了

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“地下车位属于全体业主？”

“业委会能否代表业主起诉开发商？”

“物业能不能收取公摊面积租金？”

......

相信这样的问题，有房一族并不陌生，

随着私家车保有量大幅增加，

小区车位越来越“奇货可居”，

由此引发的矛盾纠纷也呈高发态势。

这不，

苏州一住宅小区业委会就因地下车位权属问题

将开发商告上了虎丘法院。

苏州市虎丘区某住宅小区拥有个地下车位，其中，个车位属于非人防车位。开发商交房以后，仍对这些车位进行售卖和出租。小区业委会以侵权为由将开发商告上了法庭。

“小区的地下车位属于配套设施和配套工程，属于小区共用设施设备，属于小区全体业主共有。”该小区业主委员会代表王先生表示，开发商销售、出租车位的行为侵害了全体业主的权利。

被告开发商辩称，车位的归属应由开发商通过出售、附赠和出租的方式约定，并不当然为业主共有。“我们在前期销售时，没有进行过诸如买房包含车位，或者买房送车位类似的宣传，而是明确告知业主车位将来是要销售的。”

据被告在庭审中陈述，目前涉案讼争的车位仅剩70个，其余的都出售或出租给业主了，剩余车位是为未购买或租赁车位的业主预留的。同时，开发商认为，原告不具备诉讼主体资格，不可以向法院进行起诉。

虎丘法院承办法官游进国认为，原告小区业委会系经过选举产生的业主委员会，且在主管部门进行了备案。“原告系为维护全体业主的利益而提起本案诉讼，所以法院依法支持原告具有相应的诉讼主体资格。”

那么，该小区的人防车位到底是否属于全体业主呢？承办法官游进国表示，原告业委会认定涉案非人防地下车位归属于全体业主的基本逻辑是：被告开发商和业主以签订协议的方式将非人防地下车位约定为共用设施，而根据《物权法》第七十三条的规定，共用设施均应属于业主共有，所以讼争的车位属于全体业主。

不过，法院认为：商品房买卖合同中虽将讼争车位约定在“共用设施与设备”项下，但无法就此简单推定车位必然归属于业主。

游进国介绍，根据《物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

同时，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

“该法虽然概括性地将建筑区划内的相关公用设施规定属于业主共有，但同时在第七十四条中就车位、车库的归属规定了可以通过出售、附赠等方式进行约定。”游进国认为，这就明确表明了第七十四条规定的车位、车库并不属于“归属于业主”的公用设施范围。

其次，双方商品房买卖合同补充条款约定，建筑区划内，未计入买受人商品房共用部位分摊建筑面积，且又不属于法定必须移交给业主、物业管理单位和社区机构的建筑物（构筑物）、配套设施及具有独立使用功能的空间或区域，其归出卖人所有。

游进国认为，根据庭审查明的事实可知，没有证据证明案涉地下车位计入了买受人商品房共用部位分摊建筑面积，也不属于法定必须移交给业主的配套设施，所以根据该条约定，非人防地下车位应归属于被告开发商所有。

于是，法院对原告所称的讼争车位已由被告赠与给业主的事实碍难认定。讼争车位初始登记在被告名下，被告作为所有权人有权依法进行处分，原告要求被告停止处分行为的诉讼请求于法无据，法院不予支持，于是判决驳回。