古韵今风金鸡湖苏州商旅文化新地标

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研报摘要

1、江南水乡与历史文化名城苏州，在仲量联行发布的城市60强中整体排名位列第三，其中零售地产板块位列第5，办公楼位列第11，酒店类排名则位列第一。

2、受益于长三角地区超级城市区域的飞速发展以及苏州“一小时经济圈”的不断完善，苏州在吸引周围旅游人群，促进旅游产业发展方面卓有成效，同时随着苏州经济发展、人群聚集效应的凸显，对商业地产领域，包括办公写字楼、零售物业等方面都具有推动作用。

3、苏州金鸡湖景区作为开放式国家5A级旅游景区，全国唯一的“国家商务旅游示范区”的集中展示区。按照“园区即景区、商务即旅游”的城市商务旅游功能布局，以金鸡湖为中心，精心打造了五大功能区：文化会展区、时尚购物区、休闲美食区、城市观光区、中央水景区，成为苏州商业旅游文化的新地标。

内容目录

一、苏州宏观经济概况

二、苏州商业旅游文化产业

1.旅游产业

2.写字楼

3.零售地产

三、金鸡湖景区——苏州商业旅游文化新地标

1.旅游产业——园区即景区、商务即旅游

2.文化产业——现代艺术与古典文化交相辉映

3.零售产业——苏州最大规模城市综合体

一、苏州宏观经济概况

图表1：华东主要城市经济数据

来源：海银研究部，戴德梁行，各市统计局

根据各城市的经济规模和增长速度、人口、富裕程度、基础设施、出口、外商直接投资和固定资产投资、教育、商业环境、房地产投资量、办公楼、零售和物流仓储设施总量、开发商活跃度、公司数量、零售商数量以及国际品牌酒店等多个因素，仲量联行发布了《中国城市60强》研究报告，将除北上广深以外的60座全国二三线城市划分为1.5线城市、二线城市、三线增长型城市、三线新兴型城市以及三线起步型城市。其中，1.5线城市9个，苏州榜上有名。

图表2：中国城市发展曲线图

来源：海银研究部，仲量联行

根据排名，苏州在城市60强中整体排名位列第三，从商业地产各个细分领域来看，其中零售地产板块位列第5，办公楼位列第11，酒店类排名则位列第一。

得益于长三角地区超级城市区域的崛起，上海、杭州、苏州、无锡、宁波等城市之间的经济一体化现象日益凸显，以上海为中心向周围城市辐射。另一方面，苏州自身也在不断发展自身的区域性城市体系，近年来，苏州通过不断完善其交通基础设施，将中心城区与周围其他城市互联，打造以苏州为中心的“一小时经济圈”。

二、苏州商业旅游文化产业

苏州位于长江三角洲中部、江苏省东南部，是著名的江南水乡。苏州城始建于公元前年，距今已多年历史，目前仍坐落在春秋时代的位置上，基本保持着“水陆并行、河街相邻”的双棋盘格局，以“小桥流水、粉墙黛瓦、史迹名园”为独特风貌,是全国首批24个历史文化名城之一。全市现有文物保护单位处,其中国家级59处、省级处。

1、旅游产业

苏州是全国重点旅游城市。平江、山塘历史街区分别被评为中国历史文化名街和中国最受欢迎的旅游历史文化名街。现有保存完好的苏州园林60余个。拙政园、留园、网师园、环秀山庄、沧浪亭、狮子林、艺圃、耦园、退思园等9个古典园林被联合国列入《世界文化遗产名录》。虎丘、盘门、灵岩山、天平山、虞山等都是著名的风景名胜。太湖绝大部分景点、景区分布在苏州境内。

截至年末，苏州全市拥有国家级特色商业街18条，拥有亿元以上市场82个，实现市场成交额亿元，比上年增长5.6%；实现旅游总收入亿元，比上年增长11.5%，其中旅游外汇收入21.56亿美元；全年接待入境过夜游客.33万人次，接待国内游客94.80万人次，分别比上年增长6.7%和6.5%。年末全市共有5A级景区6家（11个点）、4A级景区36家，五星级饭店29家。省级以上旅游度假区10家，其中国家级2家。

根据《苏州市旅游业发展“十三五”规划》，苏州将打造“一核、一环、六区”，“一核”为世界级旅游目的地发展极核，以姑苏区“国家古城旅游示范区”与苏州工业园区金鸡湖“国家商务旅游示范区”集中展示区为主体，带动苏州全域旅游的国际化发展。“一环”为环城游憩带，于“古城-园区”旅游主极核外围20-30公里距离的带状区域内，根据旅游资源产品特征设置特色旅游主题区段，构建便捷的旅游交通联系，打造容纳中短途客流的苏州旅游城郊缓冲区。“六区”为古城文化旅游板块、国际都市商旅综合发展板块、环太湖山水健康度假板块、水乡古镇文艺旅游板块、环阳澄湖湖荡休闲板块、滨江活力休闲板块。充分展现苏州良好旅游形象，进一步促进旅游服务的提升。

2、写字楼

图表3：苏州写字楼市场各区域市场行情

来源：海银研究部，戴德梁行

目前，金融和保险公司是苏州甲级写字楼市场的主要客户来源。。国内的一些高科技企业也逐渐扩张自己的办公空间，释放租赁需求，未来有可能成为租赁市场的主力。近期主要租赁交易集中在苏州园区，其完善的基础设施和产业集聚效应吸引到众多一流企业入驻，使该商圈平均租金水平在全市领先。

另外，位于苏州园区、金鸡湖畔的备受