苏州土拍首日,马甲公司失效

苏州为期3天的集中供地大戏开锣。

5月31日-6月2日，江苏省苏州市首批集中供地开拍，合计出让地块32宗，总出让面积为.8万平方米，总起始价为.84亿元。其中，苏州姑苏区有2宗、吴中区占8宗、高新区6宗、工业园区2宗（含1宗苏相合作区地块）、相城区3宗、吴江区11宗。

从用地性质来看，涉宅用地达25宗，商服用地4宗，动迁安置用地3宗。且住宅用地取消现房销售，最高限价为元/平方米。

首日竞拍的12宗地块共收金.86亿元。其中，华侨城拿下3宗，耗资85亿元，约占总额的44%；万科、绿城、旭辉等企业也有所斩获。

而此前狂开“马甲”公司备战苏州土拍的房企多被日前出台的竞买要求拦下，未能如愿。

3地率先“达标”

根据出让文件，本批竞拍的地块，按照价高者得的原则确定竞得人。对设定市场指导价的28宗地块，在网上挂牌自由报价和限时竞价阶段，土地使用权网上竞价超过网上竞价中止价的，网上竞价中止，转为网上一次报价。所有取得相应地块网上竞价资格的竞买人均可参加该地块一次报价。

网上自由报价阶段，苏地-WG-19号、苏地-WG-32号与苏地-WG-33号3宗地率先“达标”，报价超中止价，进入一次报价阶段。

其中，苏地-WG-19号地块于今日开拍，中止价达.万元，一次报价区间为元-元。

最终，有10家企业给出一次报价，按照“以一次报价中最接近所有一次报价平均价的原则确定竞得人，以其所报价格确定为地块竞得价格”的规则，确定成交价为.万元，由苏州兴资商务咨询有限公司（旭辉）竞得，溢价率14.16%，楼面单价为.12元/平方米。

据了解，该地块位于吴中区胥口镇胥进路西侧、吉祥路南侧，为城镇住宅用地、零售商业用地、餐饮用地，出让面积.6平方米，建筑面积.2平方米。地块正面胥江，一河之隔便是去化较好的建发春江明月项目，旁边即胥口中心小学、胥江中学，地块区位尚佳。

此外，新区科技城的32号、33号2宗地也相继在网上竞价环境突破中止价，当前折合楼面价均突破1.5万元/平方米，将于明日起拍。

针对竞拍前房企疯狂设“马甲”公司的情况，本次苏州市也出台了更严格的竞买要求，即参与竞买苏州市商住、住宅用地的竞买人、竞买人直接绝对控股的子公司不得参与同一商住或住宅地块竞买；由同一自然人、法人或其他组织直接绝对控股的公司不得参与同一商住或住宅地块竞买。

对于违反上述规定的竞买人，经认定构成违规参与竞买的，将认定其为国有建设用地使用权挂牌竞价出让失信行为人，禁止其在失信行为发生后三年内参加苏州市区国有建设用地使用权挂牌竞价出让活动。

7宗突破中止价

苏州首日集中供应的12宗地全部出让，收金约.86亿元，成交结果却较为悬殊。

其中，-WG-31号、-WG-16号地块至-WG-21号地块共7宗涉宅用地突破中止价，进入一次报价环节。而-WG-22号、-WG-24号至-WG-27号地块等5宗商服用地及综合用地均为底价成交。

上周在宁波市场连拿6宗地的绿城，本次在苏州市场也有所得。其以20.01亿元竞得-WG-18号地块，溢价率11.72%，楼面价元/平方米。

根据规划，该地块位于高新区通安镇省道绿化地西、规划昆仑山路绿化地北，出让面积7.85万平。

同日，绿城还在金华永康拿下一宗商住用地，成交价19.6亿元，溢价率48.48%，公司积极补仓长三角地区的意图明显。

万科以10.28亿元总价拿下-WG-20号地块，溢价率14.42%，楼面价.63元/平方米；美的置业则5.76亿元斩获吴中高新区-WG-21号地块，溢价率13.43%，楼面价.93元/平方米；华侨城则接连拿下-WG-16号、17号及31号地块。

此外，复地、中建三局分别以37.29亿和23.84亿元底价各拿下1宗商住用地，两地块配套方面要求较高。

“苏州集中供地首拍出现分化也是意料之中的事情，集中供地时候地块热度分化是绝大部分城市都存在的问题。”同策研究院研究总监宋红卫分析称，分化的原因有以下几个方面，其一，今天作为首拍，供地主要集中在吴中区域，吴中区也是当前住宅存量较大的区域，去化周期超过27个月，原来库存加上本次出让后的集中供应，吴中区未来会直面价格竞争，因此，开发企业不敢高溢价拿这些地块；其二，本次零溢价的土地有些是商住地块，带有商业，还有些地块是商务金融用地，开发企业还是更倾向于拿纯宅地；其三，明天工业园区和高新区等大量核心地块将拍，部分开发企业的目标地块更多的在这些地块身上，也会对今天的土拍有影响。

华侨城连落3子

竞拍首日，华侨城接连斩获3宗市区宅地成最大赢家，共斥资逾85亿元。

率先起拍的苏地-WG-16号地块，经过10轮竞价超过中止价报价，进入一次报价环节，南京新侨文化旅游发展有限公司（华侨城）以5.64亿元报价竞得该地块，溢价率13.38%，楼面价.26元/平方米。

而据贝壳找房数据，年以来，苏州市新房房价稳定在2万元左右。显然，2.78万元/平的楼面价远远超出了平均房价水平，这也与地块的区位有很大关联。

根据规划，该地块位于姑苏区虎丘街道西园路以北、硕房庄路以南、冶坊浜以东，出让面积为平方米，容积率小于1.1，建筑限高20米。同时，地块旁边即泰禾华发姑苏院子，目前在售新房均价3.6万/平，总价约-万元/套，为典型的豪宅盘。

如此看来，华侨城以高楼面价拿下的16号地块未来定调并不低。

落下一子后，华侨城很快又以21.6亿元总价拿下姑苏区另一宗-WG-17号地块，溢价率13.41%，楼面价.52元/平方米。该地块距离16号地约4公里距离，同样区位较好。

本以为上午连落两子的华侨城已鸣鼓收兵，但竞拍至最后一块-WG-31号宗地时，华侨城再度出手，以57.77亿元总价大手笔摘得该地，溢价11.1%，楼面价.87元/平方米。

华侨城此次“疯狂”拿地或是有意深耕苏州市场。

据华侨城年报显示，截至年底，公司在苏州市场仅有年拿下的常熟市沙家浜项目，而其在苏州市区并未有住宅项目布局。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄指出，今年初华侨城与苏州城投就“苏州虎丘大型文旅综合改造项目”成功签约，对于苏州旅游业的开发，是华侨城战略规划的重要部分，加之苏州有着较好的旅游业发展前景，华侨城拍地积极性较高，或为接下来深耕苏州市场提前做足准备。

同时，陈霄认为，从近期以来苏州市场的表现来看，新房成交表现稳健，市场销售势头较为积极，价格稳中有升，整体来看发展前景向好。苏州作为长三角经济圈热点城市，经济基础雄厚，且近年来苏州外来人口不断增加，自身热度与